Umową przedwstępną jest umowa, którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości  określonej  umowy (nazywanej umową przyrzeczoną).  Dlatego stanowi ona niejako krok poprzedzający zawarcie umowy właściwej (przyrzeczonej).  Umowa przedwstępna jest  zawierana wówczas, gdy z uwagi na okoliczności obiektywne lub wolę stron, zawarcie umowy właściwej w danym momencie nie jest możliwe lub pożądane przez strony. Natomiast  strony uzgodniły już wszystkie istotne postanowienia umowy właściwej i deklarują wolę zawarcia jej ze sobą w terminie późniejszym.

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy właściwej (przyrzeczonej). W przypadku, gdy umowa przedwstępna dotyczy np. zawarcia umowy sprzedaży, do istotnych postanowień tej umowy będą należeć przedmiot sprzedaży oraz cena. Brak określenia w umowie przedwstępnej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej będzie skutkować nieważnością umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna oprócz istotnych postanowień umowy przyrzeczonej może również zawierać inne postanowienia, które strony będą chciały zawrzeć.

W umowie przedwstępnej nie trzeba zawierać terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, jednakże w większości przypadków jest to wskazane. Jeżeli bowiem termin, w ciągu którego umowa przyrzeczona ma zostać zawarta, nie został oznaczony, wówczas termin ten wyznacza strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli natomiast obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. W praktyce często obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej więc może tu wyniknąć sporna kwestia, która ze stron wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Należy pamiętać, że jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Dlatego wskazanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej jest bardziej jasne i przejrzyste.

Umowa przedwstępna nie wymaga dla swojej ważności zachowania określonej formy jej zawarcia. Natomiast forma, w jakiej została zawarta umowa przedwstępna, ma znaczenie w sytuacji, w której druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Bowiem gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w tym właśnie wymaganiom co do formy, wówczas strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Zatem by ewentualnie móc dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna powinna odpowiadać formą wymaganiom stawianym umowie właściwej (np. przy umowie sprzedaży nieruchomości – formie aktu notarialnego, przy umowie o roboty budowlane zawieranej przez wykonawcę z podwykonawcą – formie pisemnej, itd.). Wówczas umowa przedwstępna ma tzw. silniejszy skutek. Stronie takiej umowy przysługuje także alternatywnie żądanie naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Wybór żądania (zawarcia umowy przyrzeczonej albo odszkodowania) zależy od uprawnionego.

Jeżeli natomiast umowa przedwstępna nie spełnia wymagań co do formy stawianych umowie przyrzeczonej, umowa taka wywołuje jedynie tzw. słabszy skutek.  W takiej sytuacji jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może jedynie żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jednakże w każdej umowie przedwstępnej zakres odszkodowania może być przez strony ustalony odmiennie.

Na dochodzenie roszczeń z umowy przedwstępnej strony mają jeden rok. Z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, roszczenia te ulegają przedawnieniu. Jeżeli uprawniony z umowy przedwstępnej wywołującej tzw. silniejszy skutek wystąpi najpierw o zawarcie umowy przyrzeczonej a sąd oddali to żądanie, wówczas inne jego roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne.

Informacje o autorze:

Kancelaria Adwkoacka Łukasza Sołtysa
http://www.adwokat-wroclaw.com.pl